Решение жилищных проблем
Споры с застройщиком
Жилищные вопросы
Стройка заморожена, нарушены сроки сдачи, есть дефекты, застройщик обанкротился?
Споры о наследстве, споры с соседями, мошенничество. Решение любых жилищных споров и проблем.
Оплата только за
положительный результат

Договор о покупке недвижимости оформлен в простой письменной форме

Договор о покупке недвижимости оформлен в простой письменной форме 26.11.2018 Для большинства из нас задача по продаже квартиры достаточно серьезный стресс и сложная процедура. Зачастую для того, чтобы ускорить процесс сделки договор заключается в простой письменной форме. Казалось бы, чем проще и легче, тем лучше. Но это правило работает не всегда. После прочтения данной статьи вы сможете узнать, какие опасности поджидают вас при использовании простой письменной формы договора при покупке квартиры.

Что говорит закон о договорах по продаже недвижимости

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации допускает совершение сделок с объектами недвижимости в двух формах: простой и через нотариуса.

Если законодатель прямо не предписывает заключать сделку в конкретной форме, то стороны могут применять любую из двух. Но договор должен оформляться письменно, а не устно при каждой сделке любого типа.

Юридическая сила, как нотариального, так и простого способа заключения договора, является одинаковой. Вместе с тем судебные органы признают недействительными договоры, заключенные в простой письменной форме куда чаще, нежели нотариальные договоры. При этом иск подать имеет право не только продавец, но также и его родственники или третьи лица.


Важны нюансы в договорах простой письменной формы

Когда покупатель решается заключить договор в простой письменной форме, то он не всегда способен учесть все нюансы, пробелы и коллизии. Слова в документе, на первый взгляд кажущиеся незначительными, в дальнейшем могут сыграть роковую роль при принятии судьей решения по имущественному иску.

Это связано с тем, что в большинстве случаев сделок с квартирами сторонами используются шаблонные заготовки договоров, то есть максимально унифицированные для широкого круга сделок.

Конечно же, шаблоны таких документов содержат все предписанные законодательством права и обязанности сторон, но они не могут учитывать индивидуальные особенности каждой сделки. Это может быть состав сторон договора, схема выплаты денежных средств, сроки передачи жилья от продавца к покупателю, иные условия и договоренности.

В случае, когда такие моменты не учитываются в тексте договора, то покупатель не сможет ссылаться на них в суде при возникновении спорных ситуаций и разбирательств. Это не означает, что поголовно все договоры купли-продажи, совершенные в простой письменной форме являются никудышными бумажками. Иногда покупатели учитывают все нюансы и возможные спорные моменты, как самостоятельно, так и с помощью юристов и риэлторов.

Но, опять же, в подавляющем большинстве случаев используется шаблон, скачанный из интернета. Ведь это проще, быстрее, дешевле. Распечатали, пробежались глазами, расписались, разошлись. Но через время могут возникнуть проблемы.

Типичные ошибки шаблонных договоров о сделках с недвижимостью

Какие моменты чаще всего забывают учесть в договоре, заключенном в простой письменной форме:

- порядок оплаты сделки (место, способ перечисления денег и т.д.);

- время передачи денежных средств (после регистрации в контролирующих органах или до) и подтверждающий оплату документ (расписка, чек);

- момент прекращения (у продавца или иных лиц) права пользования недвижимостью;

- возникновение ответственности продавца в случае предъявления после совершения сделки покупателю претензий от третьих лиц, по основаниям, возникшим до момента перехода права собственности;

- установление ответственности продавцов в случае выявления задолженности за жилищно-коммунальные услуги в период его пользования жильем;

- сообщение продавца о том, что квартира находится в его собственности и не обременена какими-либо ограничениями по совершению сделок по передаче на нее прав иным лицам;

- предельный срок, за который продавец обязуется покинуть квартиру после совершения сделки;

- ссылки на конкретные статьи федеральных законов и подзаконных нормативно-правовых актов, которыми руководствуются стороны при совершении сделки;

- описание технического состояния помещения (наличие или отсутствие ремонта, отделки и т.п.);

- описание имущества, передаваемого вместе с помещением (мебель, оборудование, бытовая техника и т.д.);

- схема распределения расходов по оформлению и закреплению договора.

Встречаются случаи, когда эти вещи содержатся в шаблонах составленных договоров, но их формулировки допускают двойственное толкование и некорректны с точки зрения законодательных актов.

Покупатели ошибаются в том, что лишают себя возможности для маневра при возникновении спорных ситуаций, разбираемых в суде. В худшем случае, договор может быть признан недействительным либо на квартиру будет наложено обременение, не позволяющее совершать с ней иные сделки.

Как можно избежать проблем с договором о покупке жилья

Для того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем покупатели должны заблаговременно проработать все спорные моменты и составить грамотный текст договора заранее. Для этого требуется:

- обговорить с другой стороной все этапы совершения покупки и иные моменты, способные в дальнейшем вызвать спорные ситуации;

- указать в проекте документа все условия совершаемой сделки, предусмотреть возможность вновь возникающих вопросов, а также учесть процедуру разрешения гипотетических споров;

- все соглашения с продавцом переносить на бумагу и скреплять подписями сторон;

- предусматривать ответственность для продавца, в случаях несоблюдения им условий сделки или сокрытия юридически-значимых фактов;

- навести о недвижимости и владельцах всевозможные справки, включая сведения психоневрологического и наркологического диспансеров;

- желательно привлекать незаинтересованных свидетелей;

- текст договора проработать и согласовать с компетентным в жилищных вопросах юристом.

Оптимальный вариант по оформлению договора о приобретении квартиры

Лучшим выходом является проработка вашего проекта договора купли-продажи с профильным юристом, либо вовсе составление им этого документа самостоятельно с учетом всех особенностей ситуации.

Наиболее надежный вариант – подготовка и заверение у нотариуса договоров купли-продажи. Такая процедура дольше по времени и дороже по цене, но риск будет сведен к минимуму или вообще локализован. Нотариус является одновременно компетентным юристом и незаинтересованным свидетелем, способным подтвердить в судебных инстанциях намерения и адекватность сторон. Оспорить такой договор намного сложнее.

Заключение

Как видно, нотариально заверенные договоры купли-продажи являются более надежными вариантами обезопасить себя после покупки квартиры. Однако и они не являются панацеей, так что учитывайте всевозможные, в том числе и косвенные факторы при приобретении квартиры. К тому же, как было сказано выше, каждый случай совершения сделки является индивидуальным и не всегда ведущим к возникновению споров и разногласий, поэтому дополнительная помощь юриста по недвижимости важна и актуальна.