Решение жилищных проблем
Споры с застройщиком
Жилищные вопросы
Стройка заморожена, нарушены сроки сдачи, есть дефекты, застройщик обанкротился?
Споры о наследстве, споры с соседями, мошенничество. Решение любых жилищных споров и проблем.
Оплата только за
положительный результат

Что влияет на продажную стоимость недвижимости

Что влияет на продажную стоимость недвижимости 20.11.2018

Ключевые факторы оценки квартиры, влияющие на стоимость, ликвидность и скорость продажи

Оценивание квартир на рынках недвижимости основано на методе сравнения, чего не скажешь о коммерческих объектах, при оценке которых используются доходные и затратные методы. Сравнительный метод является сегодня самым простым и понятным среди всех остальных методик оценивания недвижимого имущества. В основе этого метода лежит сравнение существующих цен квартир, схожих по самому большому количеству параметров. После подобного анализа, проведенного с учетом выявленных различий между предложенными на продажу объектами недвижимости, вводятся коэффициенты в сторону увеличения или уменьшения стоимости.

Одним из наиболее значимых и весомых сегодня факторов оценивания недвижимости является расположение. В данном случае под расположением понимается нахождение квартиры или дома в пределах города (улица, район, квартал и т.д.).

Исторически в любом городе есть определенные территории обитания, имеющие отличия по уровню престижа и качества жизни, по социальной адаптации, экологии и по другим критериям. Человеку при покупке или продаже квартиры нужно сравнить собственную квартиру с аналогичными по каждому из параметров.

К другим факторам, так или иначе влияющим на стоимость квартиры, можно отнести следующие:

  • тип дома (новый, старый, экономный, элитный, индивидуальный и т.д.);
  • площадь и количество помещений;
  • площадь кухни;
  • вид из окон (к примеру, если из окна видно море, это плюс 10-20 процентов к стоимости);
  • расположение квартиры/дома (иногда бывает и так, что в престижных районах есть непрестижные квартиры в шумных местах);
  • удаленность квартиры/дома от метро;
  • этаж (минусовыми по стоимости являются те квартиры, которые находятся на первом и последнем этаже);
  • планировка и ее элементы (площадь и расположение помещений в квартире, высота помещений, тип санузла);
  • инфраструктура дома (охрана, консьерж, забор, автостоянка и другие моменты);
  • ремонт (это хорошо, но в плане увеличения продажной стоимости невыгодно).

Следует учесть, что профессиональные риэлторы используют в первую очередь именно эти факторы, когда оценивают стоимость частой недвижимости, будь это квартира или дом. Причем в большинстве случаев для быстрой оценки риэлтору достаточно оперировать лишь первыми тремя факторами – это расположение объекта недвижимости, тип дома и общая площадь имущества. Все остальные факторы, перечисленные выше, оказывают намного меньше влияния на стоимость квартиры, но зато они оказывают большое влияние на скорость и желание покупки и продажи (то есть на ликвидность) квартир. К примеру, если есть квартира с лоджией (балконом, евроокнами) и квартира без этих элементов, то первая при той же стоимости будет продана намного быстрее второй.

Однако не нужно сильно переживать из-за точности оценки, ведь рынок и возможности спроса сделают это за собственника. Более того, на практике риэлторы, особенно со стажем, умышленно завышают стоимость, а не опытные ошибаются в оценке этой самой стоимости. Из-за этого многие квартиры, продажей которых занимаются риэлторы и риэлтерские компании, могут висеть в продаже несколько месяцев.

По-настоящему грамотный подход при оценивании квартиры или частного дома – это не угадывание точной стоимости, а определение диапазона минимальной и максимальной стоимости с разбросом в 4-5 процента.

Что же касается точной стоимости недвижимого имущества, то ее определяет лишь Покупатель. Желание продающей стороны, как и независимая оценка риэлтора, служат лишь точками отсчета и ориентирами.

Еще на ликвидность (но не на конечную стоимость) влияют и такие параметры, как сложность проводимой сделки и тип формируемых документов.

Если говорить о документах, то здесь стоит отметить те, которые служат основанием для владения квартирой. Это может быть договор (приватизация, передача, дарение, купля-продажа) или свидетельство. Но все эти документы так или иначе относятся к различным степеням риска. Это же касается и момента снятия продавца с учета до завершения всех сделок с куплей-продажей квартиры. Покупателю всегда приятна та квартира, которая юридически свободна.

Что же касается сложности сделки, то здесь речь идет об обычной, чистой продаже или о необходимости выстраивать целую цепочку между продавцом и покупателем.

При оценивании квартиры стоит учесть и тенденцию рынка: это может быть подъем или спад. На спаде стоимости торговля идет активнее, а на подъеме – слабее.