Решение жилищных проблем
Споры с застройщиком
Жилищные вопросы
Стройка заморожена, нарушены сроки сдачи, есть дефекты, застройщик обанкротился?
Споры о наследстве, споры с соседями, мошенничество. Решение любых жилищных споров и проблем.
Оплата только за
положительный результат

Как самостоятельно оценить свою недвижимость

Как самостоятельно оценить свою недвижимость 19.11.2018

Для того, чтобы максимально точно оценивать квартиру, следует выполнить несколько действий в таком порядке:

  1. Проверить источники информации о продаже. Достаточно выбрать 2-3 источника с объявлениями (при этом источники должны быть информативными, объемными, качественными, надежными и заслуживающими доверие). Подойдут как сайты, так и газеты.
  2. Выборка. После этого нужно выбрать те квартиры, которые подходят под критерии площади, района, комфорта и под критерии других параметров. При этом стоит включить в выборку объявления за последние 2-3 месяца. Лучше выбрать 20-30 квартир.
  3. Если квартир очень мало, то следует составить более широкую выборку и включить туда менее значимые параметры.

После этого, на основании всех параметров, следует выбрать самый подходящий вариант. Нет ничего страшного в том, что стоимость квартир с одинаковыми или очень близкими параметрами будут оцениваться продавцами по разной стоимости. Дело в том, что продавцы тоже являются людьми, и далеко не каждый человек знает, как правильно и по каким параметрам стоит выставлять стоимость своего недвижимого имущества.

По каким параметрам и факторам производится оценка квартиры и анализ перспектив ее продажи

На основании выборки необходимо для начала сделать самый простой расчет – это вычисление среднеарифметической стоимости за один квадратный метр (соотношение между стоимостью квартиры и общей площадью квартиры).

Тут же следует учесть и то, что квартиры в выборе все же разные, поэтому они отличаются как площадью, так и некоторыми другими факторами и удобствами (это может быть площадь кухни, вид из окна, наличие в квартире балкона и многое другое). Все это не самые существенные факторы, особенно при сравнении с местоположением, классом дома и другими показателями, однако и их стоит принимать во внимание при выборе квартиры.

Под процессом анализа выборки квартир понимается именно суммарный учет всех имеющихся факторов (или дополнительных удобств недвижимого имущества), причем выражение этих факторов проявляется как коэффициент к среднеарифметической стоимости. Другими словами, ряд вспомогательных удобств квартиры при их сравнении со всеми остальными квартирами из выборки дадут плюс к стоимости.

К примеру, тот же вид из окна, высокие потолки, отличная планировки или другие параметры дадут плюс к общей стоимости квартиры. Этот принцип работает и в обратном направлении – если квартира или частный дом находятся в шумном месте, помещения нуждаются в ремонте, а соседи постоянно шумят, цена квартиры будет ниже средней процентов на 10-20 процентов.

Не лишним шагом будет прозвонить одну или несколько квартир из выборки и поговорить с продавцами, чтобы удостовериться в серьезности намерений продающей стороны. Ведь бывает и так, что покупатель может связаться не с продавцом, а с агентством недвижимости.

Во время звонка можно задать несколько вопросов об имеющихся документах или о том, какие плюсы и минусы есть у квартиры. Идеальным вариантом будет не позвонить, а встретиться с продавцом прямо у него на квартире. Именно тогда можно понять, у каких продавцов более приемлемый вариант.

Если все сделано правильно, в итоге у покупателя будет достаточный набор квартир попадающий в примерный диапазон стоимости вашей, среди которых можно выбрать ту одну которая наиболее похожа. Не так важно, если стоимость будет немного больше или меньше – небольшие колебания нередко зависят от того, насколько быстро покупатель хочет продать свой объект недвижимости. И даже если вы слегка ошибетесь в оценке, не беда, ведь ваш потенциальный покупатель тоже не является профессиональным оценщиком.

Также не стоит забывать и о варианте с торгом – это особенный психологический прием, стимулирующий покупателя и ускоряющий продажу. Некоторые маркетологи также отмечают, что человек скорее купит ту квартиру, со стоимости которой продавец скинет даже 50-100 рублей, чем ту, что стоит столько же, но без торгов.

Итоговая проверка стоимости квартиры через риэлторов

После того, как примерная стоимость вашего жилья выяснена, можно проверить собственную оценку, то есть выполнить окончательное сглаживание рассчетов. Для этого необходимо выбрать несколько риэлтерских агентств на вкус и обзвонить их для оценки квартиры на основании ее главных параметров. Многие риэлторы предоставляют эту и другую информацию более охотно (ведь каждый, кто позвонит – это возможный клиент). Однако надо быть готовым к тому, что кроме быстрой оценки плюсов и минусов сотрудники агентства также будут навязывать собственные услуги.

Есть и совсем недобросовестные агенты, которые могут заметно завышать стоимость имущества, тем самым мотивируя владельцев обращаться именно к их услугам. А когда через несколько месяцев продажа квартиры затянется из-за большой стоимости риэлторы будут убеждать снизить стоимость. Стоит держать в уме этот момент и не радоваться, если риэлтор намеренно увеличивает стоимость квартиры при ее продаже. Продать ее дороже, чем на рынке, скорее всего не выйдет.

Также продающей стороне стоит помнить о том, что риэлторская оценка не является истиной, ведь самая точная оценка – это рыночная.

Важный момент: для тех, кто не хочет искать, существуют калькуляторы оценки квартиры. Однако не стоит принимать расчеты калькуляторов за истину, ведь там тоже есть погрешности. Помимо этого, на разных калькуляторах одна и та же квартира может стоить по-разному. Иногда разница может достигать 1,5 миллиона.

Нелишними будут статистические данные, причем этот сервис есть в интернете. Он выводит график и среднюю стоимость квартир с разным количеством комнат в зависимости от города и района. Это удобный сервис, но важно помнить, что и здесь происходит автоматический расчет, который не учитывает особенности выборки характеристик недвижимых объектов. То есть он выдает среднюю стоимость по городу. Данные помогут понять общий уровень цены на квартиру и определит тенденцию ее изменения.

Корректировка стоимости уже на реальном рынке недвижимости по результатам его реакции

После оценивания стоимости квартиры и выставления объявления о продаже можно еще раз спокойно проанализировать стоимость подобных квартир на рынке. А по итогу наблюдений и после звонков покупателей можно немного подкорректировать стоимость в удобную сторону.