Решение жилищных проблем
Споры с застройщиком
Жилищные вопросы
Стройка заморожена, нарушены сроки сдачи, есть дефекты, застройщик обанкротился?
Споры о наследстве, споры с соседями, мошенничество. Решение любых жилищных споров и проблем.
Оплата только за
положительный результат

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования 07.06.2018

Покупая на этапе строительства квартиру, дольщик и застройщик заключают договор, на основании которого составляется соответствующий документ, где оговорены взаимные обязательства обеих сторон. Это понятно большинству дольщиков, однако не все улавливают разницу между различными видами заключаемых договоров. Приобретая квартиру при застройке, можно заключить любой из вышеперечисленных видов договоров, причем разница в форме взаимных обязательствах, а также в том, как решаются возникающие разногласия между сторонами, достаточно значительна. В некоторых случаях заключение того или иного вида соглашения может быть нецелесообразным.

Что такое ДДУ

Все виды ответственности и взаимных обязательств при ДДУ четко регламентированы ФЗ 214 от 30.12.2004. Закон гласит об обязательности заключения соглашения при долевом участии в строительстве. Если его не заключить, дольщику в суде, вероятно, не получится при необходимости отстоять ущемленные права. Статья 4 данного закона четко описывает содержание договора, права, обязанности сторон, а также наступление каких-либо последствий в непредвиденных обстоятельствах. Санкции имеют двухсторонний характер, и касаются обеих сторон – инвестор также может быть наказан в финансовом плане, если не выполнит свои обязательства.

ДДУ составляется в соответствии с указанными в законодательстве требованиями к типовому ДДУ, при невыполнении их в надлежащем объеме он юридически ничтожен. Основное требование к любому ДДУ – государственная регистрация. Пройдя ее, дольщик страхует себя от нечистых на руку застройщиков. Без государственной регистрации договора, нет смысла обращаться в судебные инстанции – он не имеет юридических последствий, значит, невозможно решить вопрос в свою пользу в суде, и зачастую невозможно принудить застройщика компенсировать причиненный дольщику материальный ущерб.

Предварительный ДДУ юридически ничтожен, он лишь является черновым вариантом предстоящего соглашения. При его составлении очень желательно указывать факт дальнейшего заключения ДДУ с точной датой его заключения. Составление его актуально хотя бы из тех соображений, что имеется возможность перед подписанием соглашения ознакомить с ним квалифицированного юриста, который укажет на имеющиеся недостатки и лазейки для недобросовестных компаний-застройщиков.

Договор инвестирования как вид соглашения

Таких правоотношений, как договор инвестирования или какой-то еще, кроме ДДУ, не упоминается в ФЗ-214. Но до того, как его приняли и утвердили в 2004 году как регулирующий отношения застройщиков и дольщиков, они, как правило, заключали именно договор инвестирования. Дольщик по факту - инвестор. Сегодня, помимо ДДУ, этот вид соглашения, наряду с ним продолжает быть одним из основных заключаемых при участии в строительстве договоров.

Договор инвестирования регламентируется законодательной базой не только РФ, но и принятыми еще в РСФСР и действующими по сей день нормами:

  • Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1;
  • Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ;
  • ГК РФ.

Согласно действующих норм, существует возможность передать во владение построенный объект в личную собственность не одному лишь инвестору, но и оговоренному в соглашении третьему лицу. Например, при заключениями родителями соглашения, объект застройщик передает их детям. Родители же, в этой ситуации, как инвесторы, контролируют соблюдение застройщиком его обязательств согласно договоренности, а также оплачивают указанную в договоре сумму.

Примечательно, что действующими нормативно-правовыми актами не запрещено участие нескольких юридических либо физических лиц в приобретении одного объекта, как и приобретение одним инвестором нескольких объектов. Зачастую такие соглашения на несколько объектов заключают агентства недвижимости с целью дальнейшей их перепродажи. Помимо денежных обязательств со стороны инвестора, он может произвести расчет оговоренным в соглашении имуществом, либо правами имущественного характера.

Договор инвестирования вступает в действие сразу после его подписания обеими сторонами и не нуждается в дополнительной регистрации. После исполнения застройщиком и инвестором их обязательств, инвестор становится владельцем либо объекта целиком, либо его части согласно предварительно достигнутой договоренности.

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

При имеющемся сходстве, вышеописанные типы договоров имеют ряд принципиальных различий. Хотя в обоих случаях одна сторона оплачивает строительство жилья, а другая его строит и впоследствии передает первой, у многих возникает вопрос – является ли ДДУ инвестированием? В общем случае инвестирование – это вложение на свой страх и риск собственных средств для извлечения выгоды из предприятия. В данном случае ДДУ можно назвать инвестированием, поскольку, хотя не все дольщики приобретают жилье с целью его дальнейшей перепродажи, выгода заключается в том, что на этапе строительства жилье стоит значительно дешевле, нежели на вторичном рынке недвижимости.

Итак, принципиальная разница между договором инвестирования и ДДУ такова:

  • ДДУ заключается между застройщиком и одним человеком, причем физическим лицом, тогда как договор инвестирования предусматривает возможность заключения соглашения между застройщиком и несколькими лицами, в том числе и юридическими.
  • ДДУ предусматривает расчет исключительно деньгами в наличной или безналичной форме, тогда как при договоре инвестирования возможен вариант расчета имуществом либо правами имущественного характера, что предварительно оговаривается на этапе заключения соглашения.
  • После выполнения взаимных обязательств по ДДУ, никому кроме дольщика объект передан быть не может, тогда как в договоре инвестирования получателем может быть указанное в соглашении третье лицо, например, ребенок инвестора.
  • Передаваемый объект, согласно ДДУ, передается дольщику в единоличное владение. Инвесторы после передачи объекта по договору инвестирования, становятся либо единоличными собственниками, либо совладельцами объекта согласно предварительно достигнутой договоренности.
  • ДДУ предусматривает передачу в собственность одного объекта, тогда как при договоре инвестирования возможна передача в собственность инвестора нескольких объектов. В случае, когда жилье приобретается в целях перепродажи, однозначно предпочтительнее заключение договора инвестирования.
  • При заключении ДДУ обязательна его государственная регистрация, в чем нет необходимости при заключении договора инвестирования.
  • ДДУ подразумевает четко регламентированные законом права, обязанности и ответственность сторон согласно ФЗ-214, а при заключении договора инвестирования стороны имеют права и обязанности, несут ответственность только согласно достигнутой между ними договоренности.
  • Заключение ДДУ в обязательном порядке означает дополнительный договор уступки, также подлежащий госрегистрации, чего нет при договоре инвестирования.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Отдельно имеет смысл оговорить такой важный нюанс, как выплата неустойки застройщиком в форме ответственности за нарушение взятых на себя обязательств.

В случае заключения ДДУ, все виды ответственности сторон прописаны в ФЗ-214. Порядок взыскания, сроки и размер выплачиваемой застройщиком неустойки закреплены в этом нормативно-правовом акте.

Неустойка при заключении договора инвестирования также взыскивается с застройщика в судебном порядке, но размер ее будет оговорен в самом договоре. И в случае ее выплаты, может статься так, что неустойка в разы будет меньше чем та, которая полагалась бы в случае заключения ДДУ, поскольку суд будет руководствоваться прописанными в ГК РФ нормами, в отличие от тех, что прописаны в ФЗ-214.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Принятие решения напрямую зависит от конечной цели приобретения объектов недвижимости, их количества, числа инвесторов, того, кому будет передаваться объект после ввода его в эксплуатацию. Оптимальным решением было бы обратиться к специализирующемуся в области строительства недвижимости юристу, который хорошо знает все тонкости вопроса. Может статься так, что заплатив ему причитающийся за юридическое сопровождение договора гонорар, получится сэкономить в разы большую сумму. В данном случае, поговорка о том, что скупой платит дважды, актуальна как нельзя больше.

Вполне вероятно, что лицо, которое заключает договор долевого участия, прогадает, выбрав конкретно этот вид соглашения. Возможен и противоположный вариант. Прежде, чем поставить подпись в предлагаемом договоре, его необходимо тщательным образом изучить самому, а еще лучше – привлечь квалифицированного профессионала с хорошей репутацией и богатым опытом.